Cara Analisis ROI Properti dengan Benar: 5 Metrik Wajib

Banyak investor pemula terjebak di angka ROI kasar. Investor profesional pakai 5 metrik ini untuk memilih properti yang benar-benar menguntungkan.

1. Gross Rental Yield

Rumus: (Harga Sewa Tahunan / Harga Properti) × 100%. Ini metrik paling dasar. Target: minimum 6% untuk residensial, 10% untuk komersial.

2. Net Rental Yield

Sama dengan Gross Yield tapi dikurangi biaya operasional (pajak, perawatan, IPL, vacancy). Angka yang sebenarnya kamu terima.

3. Cap Rate

Rumus: NOI (Net Operating Income) / Harga Properti. Digunakan untuk membandingkan properti berbeda-beda skala. Cap rate tinggi = potensi return tinggi (tapi risiko lebih tinggi).

4. Cash-on-Cash Return

Rumus: Annual Cashflow / Total Cash Investasi (DP + biaya awal). Cocok untuk analisis properti dengan KPR. Target: 8-12%.

5. IRR (Internal Rate of Return)

Menghitung total return termasuk apresiasi + rental + potensi jual. Metrik paling akurat untuk long-term. Target: 15-20% per tahun.

Contoh Perhitungan

Rumah Rp 500 juta, sewa Rp 3 juta/bulan (Rp 36 juta/tahun), biaya operasional Rp 6 juta/tahun. Gross Yield: 7,2%. Net Yield: 6%. Kalau apresiasi 8%/tahun, total IRR: sekitar 14%.

"Angka tidak berbohong. Kalau ROI properti di bawah 8%, coba reksadana atau saham dulu — sama return tapi lebih likuid."